Laliquidation judiciaire concerne une entreprise en état de cessation des paiements et dont le rétablissement est manifestement impossible. La procédure met fin à l'activité de l'entreprise. Ses biens sont alors vendus pour permettre le paiement des différents créanciers. Les petites entreprises peuvent, à certaines conditions, utiliser une procédure allégée : la liquidation Rappeldes faits : Un couple achète un appartement via le mécanisme de la défiscalisation, il le donne immédiatement à bail commercial pour une durée de 10 ans, à une société d’exploitation chargée de sous-louer le bien en location saisonnière meublée. Peu de temps après, la société d’exploitation est mise en liquidation judiciaire, le bail a été repris par Lagence Bygmalion en liquidation judiciaire 21/07/2014 - par Alain Delcayre Confirmant une information publiée le 17 juillet par le magazine Valeurs actuelles, Patrick Maisonneuve, avocat de la société de communication Bygmalion, a déclaré à France TV Info que l'agence avait été placée en liquidation judiciaire: "Tous les clients sont partis, on ne pouvait Quidoit payer les frais d'expertise judiciaire? Les frais d’expertise prévus dans le jugement désignant l’expert sont généralement mis à la charge du demandeur, c'est-à-dire de celui qui a saisi le juge pour faire nommer un expert. Le demandeur est dans la plupart des cas, la « victime » des désordres, du dégât des eaux, des Correspondantà la mort économique d’une société, elle annonce l’impossibilité de cette dernière à faire face à ses charges. En d’autres termes, ne possédant plus suffisamment d’actif pour régler ses dette s et que l’option Redressement judiciaire ne peut se faire, la société se retrouve en liquidation judiciaire. Vay Nhanh Fast Money. Focus immobilier commercial Focus immobilier commercial 05/03/2016 Les modalités de la reprise d'un bail commercial dépendent de la nature de la cession bail seul ou bail avec fonds de commerce, mais aussi des clauses inscrites dans le bail initial. Le droit au bail est un élément du fonds de commerce appartenant au locataire sortant. Par conséquent, le locataire sortant peut céder son bail en toute liberté, ou presque, sauf clause contraire dans le contrat de bail. Le droit au bail a une valeur patrimoniale, il peut par conséquent être cédé moyennant le paiement d'une indemnité figurant dans le contrat de cession de bail. La valeur du droit au bail n'est pas liée au chiffre d'affaires ni au bénéfice. D’un point de vue fiscal, la cession de droit au bail est soumise aux droits d’ locataire peut céder à un tiers, son bail commercial soit en vendant son fonds de commerce, soit en vendant uniquement son droit au bail dans le cas de l'arrêt départ en retraite notamment, ou liquidation ou du déménagement de son activité. Ceci étant, le bailleur peut assortir la cession à des clauses particulières comme la clause d'agrément, la clause de préemption, la clause n'autorisant la cession du bail qu'en cas de vente totale du fonds, à l'exclusion de toute vente partielle. Le bailleur peut aussi faire figurer au contrat de bail une clause visant à interdire au locataire de céder le bail seul, indépendamment du reprise avec un fonds de commerceLorsqu'un exploitant cède l'intégralité de son fonds à une personne reprenant la même activité et la même clientèle reprise du fonds de commerce, le bailleur du local ne peut pas s'opposer à la cession du bail. Toute clause contraire du contrat serait nulle. Dans ce cas, la cession du bail permet au repreneur de reprendre le bail initial conclu entre le précédent occupant et le propriétaire du local pour la durée restant à courir. Le contrat de bail primitif reste donc inchangé, le loyer aussi. La reprise ne nécessite pas dans ce cas de conclure un nouveau bail. Le repreneur bénéficie automatiquement du droit au renouvellement du bail. Le loyer ne pourra être augmenté par le propriétaire que lors de la révision triennale du bail ou lors du les cas, le contrat de bail primitif peut inclure des clauses restrictives. Parmi les clauses les plus courantes, l'on peut citer celle limitant la vente uniquement au successeur dans le fonds, celle réservant au bailleur la faculté d’agréer le repreneur,celle prévoyant un droit de priorité au bénéfice du bailleur,celle exigeant au cédant de demeurer garant solidaire du noter Depuis l'entrée en vigueur de la Loi Pinel, le bailleur ne peut invoquer la clause de garantie solidaire que durant 3 bail peut également prévoir d'informer le bailleur de la cession, de le faire concourir à l’acte, d'obligatoirement effectuer la cession par acte les formalités de cession ne sont pas respectées, la cession est réputée irrégulière. Dans ce cas, le bailleur peut obtenir la résiliation du bail ou refuser son reprise sans fonds de commerceLa reprise d'un droit au bail est possible sans avoir à acheter le fonds de commerce attaché. Cette cession s'inscrit souvent dans le cadre d'un départ en retraite, de l'arrêt de l'activité pour des raisons de santé notamment, ou encore de la mise en liquidation de l'entreprise. Cette cession est possible dès lors que le contrat de bail le prévoit ou l'autorise. Selon les cas, le bail cédé peut permettre l'installation uniquement d'une activité identique, ou si le bail est dit tous commerces », ouvre la possibilité d'une activité différente. Dans ce cas, comme précédemment, la cession du bail permet au repreneur de reprendre le bail initial conclu entre le précédent occupant et le propriétaire du local pour la durée restant à courir. Le contrat de bail primitif reste donc inchangé, le loyer aussi. La reprise ne nécessite pas dans ce cas de conclure un nouveau bail. Le repreneur bénéficie automatiquement du droit au renouvellement du bail. Le loyer ne pourra être augmenté par le propriétaire que lors de la révision triennale du bail ou lors du à savoir La cession d’un bail par un locataire qui a demandé à bénéficier de ses droits à la retraite ou admis au bénéfice d’une pension d’invalidité est soumise à des conditions distinctes, moins restrictives pour le noter Lorsqu'un commerçant fait l'objet d'une procédure collective redressement ou liquidation judiciaire, son bail commercial se poursuit normalement, mais l'administrateur judiciaire ou le liquidateur peut, après examen de la situation, décider d'y mettre fin ou de le céder. Dans ce cadre particulier, la cession du bail peut se faire soit de façon isolée, indépendamment du reste de l'entreprise, soit dans le cadre de la cession totale ou partielle de l'entreprise du l'administrateur décide de céder le fonds de commerce du locataire, bail commercial compris, l'agrément de l'acquéreur par le bailleur n'est pas nécessaire, même si le bail contient une telle clause. Depuis la Loi Pinel, en cas de liquidation judiciaire et dans l'hypothèse d'un plan de cession, le tribunal de commerce peut autoriser le repreneur à adjoindre des activités connexes ou complémentaires à celles déjà autorisées dans le bail cédé – le bailleur ne peut s’y 2 de notre dossier sur le bail commercial Les clauses négociables d'un contrat de bailDominique ANDRE-CHAIGNEAU, EQUYLIBRE © Dans le cadre d’une ventes de gré à gré vente amiable des biens d’un débiteur en liquidation judiciaire machine , stock immeuble etc.., qui a été autorisé par le Juge-Commissaire, il est possible de faire une offre au liquidateur . Le candidat acquéreur peut- il rétracter son offre, alors une qu’elle a été acceptée par le Tribunal ? La Cour de Cassation vient de rendre un arrêt important qui précise que L’ordonnance qui, dans le cadre de la réalisation des actifs d’une liquidation judiciaire, autorise la cession de gré à gré d’un bien conformément aux conditions et modalités d’une offre déterminée rend impossible la rétractation de son consentement par l’auteur de l’offre. »Com. 14 nov. 2019, F-P+B, n° I/ l’autorisation du juge -commissaire et les modalitésde l’offre Dans l’affaire commentée, il s’agissait d’un immeuble détenu par un débiteur en liquidation judiciaire et qui pouvait être cédé , dans le cadre d’une vente de gré à gré régit par les disposition de l’article R. 642-36 du code de commerce. La vente d’un immeuble constitue un actif à réaliser et peut être cédé , sous réserve d’obtenir une autorsation du juge-commissaire. Aux termes de l’article dudit code, "le juge-commissaire peut, si la consistance des biens, leur emplacement ou les offres reçues sont de nature à permettre une cession amiable dans de meilleures conditions, ordonner la vente par adjudication amiable sur la mise à prix qu’il fixe ou autoriser la vente de gré à gré aux prix et conditions qu’il détermine". Dans l’affaire citée, la gérante de la société candidate avait informé le liquidateur le 11 août 2015 que, pour des raisons financières, elle déclinait l’offre d’achat du hangar de la SCI X… Mais, l’ordonnance susmentionnée lui ayant été notifiée par acte du 19 janvier 2016, la société Y… en avait interjeté appel le 27 janvier 2016. La cour d’appel, la déboutant de sa demande de rétractation de l’ordonnance autorisant la vente, avait confirmé cette autorisation. En conclusion la rétractation de l’acquéreur n’est recevable que tant que la vente n’est pas parfaite, soit avant que l’ordonnance du juge-commissaire ait acquis force de chose jugée. Dans cette affaire , l’ordonnance qui avait autorisé la vente était daté du 19 novembre 2014 et le délai d appel expirait le décembre 2014, de sorte que l’appel introduit par le candidat était tardif ! En conséquence ; le candidat acquéreur ne peut revenir sur son engagement qui est irrévocable et il doit à l’esprit que l’absence de rétractation peut le contraindre à payer le prix. II/ les conséquences du refus du candidat de se porter acquéreur Il découle de cet arrêt quel'acquéreur ne peut revenir sur sa proposition et refuser de passer l'acte ,ni tant que le juge n'a pas statué, ni a fortiori une fois que l'ordonnance autorisant la vente est rendue. Cela emporte deux conséquences -Le liquidateur peut contraindre le candidat à acheter le bien selon les modalités définies par le juge-commissaire, en saisissant le Tribunal , pour obtenir un jugement qui vaut vente. -Le liquidateur peut également demander au Tribunal de prononcer la résolution de la vente et demander au juge commissaire d'ordonner une nouvelle cession, au profit d'un autre candidat, et la condamnation à des dommages intêrets du premier candidat défaillant Cass com 28 septembre 2004 n°02-20676 Le liquidateur n’hésitera pas à engager une procédure en indemnisation à l’encontre du candidat qui ne respecte pas ses engagements. Notre cabinet peut vous accompagner et vous conseiller en cas de difficultés. Vous pouvez me poser vos questions sur JOAN DRAY Avocat MANDATAIRE EN TRANSACTIONS IMMOBILIERES joanadray rue Saint-Lazare 75009 PARIS TEL FAX Question bonjour, pour le défichage 3 ans pour mon cas il tienne en compte ans a partie du cloture de jugement ou ans a partir de la liquidation ? CORDIALEMENT Réponse Le fichage en Banque de France est pris en compte à compter de la date de la clôture du jugement et non de la liquidation judiciaire de l’ entreprise. La durée de fichage s’ élève à 5 ans. On rappelle qu’ il existe 3 situations lors d’ une liquidation judiciaire d’ une société ou d’ un artisan commerçant -la clôture pour une insuffisance d’ actifs, -la clôture avec une sanction de l’ entrepreneur faillite, banqueroute… , -la clôture simple avec remboursement des dettes. Que peut faire un bailleur quand son locataire commercial est en situation de redressement judiciaire ? Les articles L 622-13 et suivants du code de commerce envisagent la poursuite du bail commercial après l’ouverture d’une procédure collective, laquelle ne met pas fin automatiquement au bail commercial. Nous analyserons 3 hypothèses ci-dessous Situation en l’absence d’administrateur dans le cadre d’une procédure de redressement judiciaire Situation en présence d’un administrateur dans le cadre d’une procédure de redressement judiciaire Situation dans le cadre d’une procédure de liquidation judiciaire I Les Conditions de résiliation du bail commercial dans le cadre d’une procédure de redressement judiciaire en l’absence d’administrateur. Les règles relatives à la poursuite et à la résiliation des contrats en cours ne s’appliquent pas aux contrats de bail des immeubles affectés à l’activité de l’entreprise, aux contrats de travail et aux contrats de fiducie. Le contrat de bail du terrain ou du local affecté à l’activité ne pourra être résilié que si le bailleur constate que l’entreprise ne paye ni ses loyers ni ses charges alors qu’il occupe toujours les lieux. La demande de résiliation du bailleur ne pourra être formée qu’au terme d’un délai de trois mois après le jugement d’ouverture. L’Article L 622-14-2° du code de commerce prévoit une possibilité de résiliation par le bailleur impayé Lorsque le bailleur demande la résiliation ou fait constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture, le bailleur ne pouvant agir qu’au terme d’un délai de trois mois à compter dudit jugement. Si le paiement des sommes dues intervient avant l’expiration de ce délai, il n’y a pas lieu à résiliation. Nonobstant toute clause contraire, le défaut d’exploitation pendant la période d’observation dans un ou plusieurs immeubles loués par l’entreprise n’entraîne pas résiliation du bail. » Le contrat de bail n’est pas résilié du fait de l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire, même s’il le prévoit expressément. Le bailleur doit continuer à remplir ses obligations, même si antérieurement au jugement, le locataire n’a pas payé son loyer. Dès l’ouverture de la procédure de redressement judiciaire, le locataire est censé payer ses loyers et ses charges -afférents à son occupation postérieure- au comptant. S’il ne le fait pas, c’est là que la résiliation du bail pourra être obtenue. II Situation en présence d’un administrateur dans le cadre d’une procédure de redressement judiciaire L’option de l’administrateur est triple et sa décision s’imposera au bailleur 1°- Ce dernier pourra choisir de ne pas continuer le bail Article L 622-14- 1° du code de commerce Au jour où le bailleur est informé de la décision de l’administrateur de ne pas continuer le bail. Dans ce cas, l’inexécution peut donner lieu à des dommages et intérêts au profit du cocontractant, dont le montant doit être déclaré au passif. Le cocontractant peut néanmoins différer la restitution des sommes versées en excédent par le débiteur en exécution du contrat jusqu’à ce qu’il ait été statué sur les dommages et intérêts.. » 2°- de poursuivre les contrats en cours utiles à l’entreprise, tel que le bail commercial. Si l’administrateur décide de maintenir le bail, il se poursuivra aux conditions contractuelles souscrites. Un liquidateur dispose des mêmes prérogatives que l’administrateur quant à l’option de la continuation du bail . 3°- de ceder le bail L’administrateur pourrait céder le fonds de commerce du locataire, avec le bail commercial par essence. Le droit des procédures collectives neutralise la plupart des clauses du bail. Dans ce cas, l’agrément de l’acquéreur par le propriétaire n’est plus nécessaire même si le contrat de bail l’envisage expressément dans une clause. III En cas de liquidation judiciaire, seul le liquidateur peut se prononcer sur le sort du contrat de bail – Il peut décider de maintenir le bail, mais devra fournir la prestation promise au cocontractant, en l’occurrence verser les loyers au bailleur. – Il peut mettre un terme au bail s’il décide de ne pas le continuer article L641-12, 1° ou s’il lui apparaît qu’il ne disposera pas des fonds nécessaires pour remplir les obligations du terme suivant article L641-11-1, II du Code de commerce. La résiliation de plein droit peut être constatée ou demandée par le bailleur en vertu de L’article L 641-12 2° et 3° du code de commerce Comment faire jouer les assurances et garanties financièresLe professionnel avec lequel vous avez souscrit un contrat n’a pas ou a mal exécuté ses engagements. Vous apprenez qu’il fait l’objet d’une procédure de redressement ou de liquidation judiciaire. Si le professionnel est couvert par une assurance responsabilité civile professionnelle ou une garantie financière, vous pourrez tenter d’obtenir le respect du contrat ou le remboursement des sommes payées. Vous avez la possibilité de demander au mandataire ou au liquidateur judiciaire de se prononcer sur la poursuite du contrat. Vous pouvez également déclarer votre créance. Mais, en pratique, il est rare d’obtenir gain de cause. Dans ce contexte, nous vous invitons à rechercher si le professionnel disposait d’une assurance pour couvrir sa responsabilité civile professionnelle ou d’une garantie financière. Elles pourraient, selon les cas, financer tout ou partie des travaux à réaliser, vous indemniser ou vous rembourser. Vérifiez sur le bon de commande, le devis ou la facture si les coordonnées de l’assureur ou de la garantie financière apparaissent. Vous pouvez aussi interroger le mandataire ou le liquidateur judiciaire sur ce point. L’assurance responsabilité civile professionnelle Lorsque la responsabilité civile du professionnel est en cause, pensez à faire jouer son assurance. C’est notamment le cas si le professionnel a mal exécuté ses obligations et que vous subissez un préjudice. Il faut vérifier si le professionnel est effectivement assuré à la date de conclusion de votre contrat. Vous pourrez alors dialoguer directement avec la compagnie d’assurance. Vous disposez, en effet, d’un recours direct contre elle. Certains professionnels ont l’obligation de souscrire une assurance couvrant leur responsabilité civile. Il s’agit par exemple des professionnels de la santé ; des constructeurs d’ouvrage les constructeurs ou, selon les travaux, les maçons, les couvreurs, par exemple ; des architectes ; des agents immobiliers ; des avocats ; des agences de voyages ; des diagnostiqueurs techniques immobiliers. Les garanties financières Le professionnel avec lequel vous avez souscrit un contrat est en faillite » et vous avez versé tout ou partie du prix ou il détient des sommes qui vous appartiennent. Dans certains cas, vous pouvez intervenir auprès de sa garantie financière afin d’obtenir un remboursement. Il existe, pour certaines professions, une obligation de souscrire une garantie financière. C’est le cas notamment des agences de voyages ; des agents immobiliers ; des diagnostiqueurs techniques immobiliers ; des architectes. Si une garantie financière a été souscrite, dialoguez directement avec elle.

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